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主題:2019上半年購物中心開業報告:新開192個 存量改造為常態

magaka

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知名企業并購重組、高管人事變動、地王浪潮此起彼伏…剛剛過去的2019年上半年,全國商業地產市場風起云涌。這其中,新商業增量持續入市是行業最大的看點之一。

據聯商網&搜鋪網大數據研究中心統計,2019年上半年全國新開業的商業項目數量達194個(不含專業市場、酒店及寫字樓,商業建筑面積≥2萬方)。新增GFA商業建筑面積1451.45萬方,平均單體建筑面積7.48萬方。按55%得房率計算則新增GLA商業租賃面積798.30萬方,平均單體租賃面積4.11萬方。

其他未納入本次統計的新開項目包括重慶1089藝術美麗中心、昆山歐尚店重裝、玉林碧桂園鳳凰廣場、上海浦商百貨博山店、上海唐鎮恒生萬鸝、上海董家渡中福城、上海魔貿580、上海100AM新百安商場、西安南飛鴻廣場樂薈里主題街區、成都第五城萬科城市廣場、上海甜愛坊(原友好村存量改造)、鄭州星辰·萬科生活廣場、南京國展1909·湖景街區等商業體量在2萬方以下的小體量物業。

近五年上半年開業數量同比首次下滑

上半年相對而言,是全年購物中心供應較謹慎的時期,《聯商網》根據此前統計的1-6月每個月開業情況后發現,今年單月開業量整體呈現同比下滑的趨勢,這也導致了整個上半年出現近五年來首次出現同比下滑的情況。

從近五年上半年開業數量及同比變化上看,2015年至2018年四年逐年遞增,2018年迎來峰值達到228個,雖然2019年同期相比有所下滑,但也是近五年開業量第二高的年份。

從同比增減度角度看,剔除2015年(2014年上半年無數據參照,故以0%標備,無參考意義),近五年中同比整體上漲,略有震蕩。且2018年與2017年相比暴漲了37%以上,2016年同比2015年上漲了13%,僅2019年同比回落至-15%。這表明,全國商業地產的供應仍然持漲,雖然業內出現了不少類似“飽和”的聲音,且謹慎姿態稍露,但開發商仍然看好市場的接受力。

華東領跑 西南超華南

擁有GDP大省浙江、江蘇和全國經濟中心上海的華東依舊是區域霸主,近五成的開業總量占比占據了半壁江山,這其中江蘇就25個,上海20個,浙江和山東分別有14個和11個。

相較于擁有全國另一大GDP大省廣東的華南,西南地區的經濟大環境相對遜色,但今年上半年的表現異常活躍,以30個開業總數量躍居第二,這已經其連續兩年超越華南。西南的強勢,歸功于成都和重慶兩大城市,分別上榜今年上半年城市開業數量TOP13,同時其他城市的表現亦可圈可點,貴州的遵義、六盤水和云南的昆明、大理、楚雄開業數量均在2個以上。

得益于廣深兩大一線城市的消費活力,不少知名房企集中供量,區域本土的保利、萬科、恒大等房企“肥水不流外人田”,加上新鴻基、九龍倉、新世界等港企的“近水樓臺先得月”,華南的商業有“天時地利人和”之利。雖然今年上半年仍然滯后于西南,但仍然以26個開業量占據第三位的領地。

其他,華中、華北、西北表現正常,而東北依然墊底。

一線及新一線活躍 三四線有潛力

一線城市和新一線城市的經濟發展較快、商業氛圍好、人口多、消費力強,雖然拿地成本高,但高消費還是讓不少開發商愿意高價投資,因此這些城市的商業活躍度往往較高。

從今年上半年統計的城市活躍度來看,TOP13榜單中,上榜的門檻為4個開業量,除了濟南和南昌外,其余11個均為一線和新一線城市,北上廣深四個新一線除北京外均在榜。未在榜的新一線城市中,南京和鄭州分別3個,長沙、寧波和昆明分別2個,東莞和青島無項目開業。這表明,經濟、商業發達以及交通環境理想的城市仍然是商業爭奪的主戰場。

另一方面,根據2019最新城市分級指標,在開業總量上看,三四線城市總量并不比一線、新一線少。這表明,購物中心存有更大空白和機會的三四線城市開發潛力大,也是當下購物中心發展的重要趨勢之一。

中小型購物中心為主

新開商業項目中,規模在2至5萬方(含2萬方,不含5萬方)數量最多,占比約35%;5至10萬方(含5萬方,不含10萬方)占比也在35%左右;10至15萬方(含10萬方,不含15萬方)占比約20%;15萬方以上(含15萬方)占比約10%。

我們認為,商業面積在8萬方至10萬方以上的為大型購物中心,從今年上半年的商業體量分布上看,2-10萬方的中小型購物中心是主流,占比超7成。

前幾年一些開發商不愿意提及的“社區類商業”,近幾年發展迅速,走到消費者身邊、搶奪“最后一公里商業”已然是資本市場的又一個角逐點。越來越小的門店,避免了過高的拿地成本、場地租金帶來的壓力,卻能滿足周邊社區居民基本的生活需求,便捷消費帶來的優勢讓不少房企看到了希望。

20萬方以上的巨型購物中心有上海青浦萬達茂、無錫融創茂、濟南歐亞大觀樂活城、銅陵時代廣場和蘭州中心。其中青浦萬達茂和無錫融創茂是文商旅產品。

老物業改造升級盼新生

隨著部分重點城市商業地產發展漸趨成熟,不少在過往行業競爭中被淘汰的存量資產,也往往因為占據核心商圈、地鐵等優勢被其他開發商看上,歷經升級改造或者更名更換運營商之后重新回歸。

據聯商網&搜鋪網大數據研究中心統計,上半年存量改造的商業項目(包括超市和百貨轉型、更名重開、調整升級等模式)有12個,且面積除了濟南歐亞大觀樂活城、福州東百永嘉天地等外,其他物業均在2-5萬方左右。且從城市上看,以上海、重慶等發達城市和杭州、福州、濟南等省會城市為主。

這主要是一線城市及城市中心位置項目投運時間早,不管是硬件還是軟件設施都與當下購物中心發展需求有出入,需要“更新換代”,且存量改造項目一般都是面積較小、業態單一的傳統的商業,為適應市場競爭,需要調整升級。因此,今年上半年不少商業物業,尤其是以上海為代表的經濟和商業發展較早、發達的城市的物業,走向了升級改造的路程。

附:2019年上半年全新開業商業項目統計表

(來源:聯商網&搜鋪網 陳寧輝)

- 該帖于 2019/7/10 11:59:00 被修改過

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